• 瀏覽: 5,190
  • 回覆: 45
(節錄)十成按揭純屬誤解

王文彥
怡居地產常務董事


http://www.centanet.com/icms/template?series=239&article=2799


陳太當年透過新聞處發表書面聲明,講明她兩夫婦是以有關單位連同另一項物業 (當時市值合共1,460萬元) 作抵押,才借得780萬元 (這點事實已於 1995年8月19日 前得到貸款銀行負責人的確認)。如果有關單位成交780萬元,而陳太夫婦又僅以有關單位作抵押,這當然是十成按揭,但相對於1,460萬元市值的抵押品,780萬元貸款不外是53.4%按揭。金管局的七成按揭上限指引,是要求銀行的貨款不可超過抵押品價值的七成,恒生銀行顯然沒有違反這個指引。十成按揭既不成立,說陳太享有特權及形容有關買賣是「不道德的交易」,自亦難以成立。   

我不敢說徐、 王兩位 先生藉機惡意抹黑陳太,影響補選,但他們未徹底研究清楚及做好事前專業諮詢,就胡亂給陳太穿小鞋,似可論定。徐、王等人如欲翻案,必須尋找真憑實據証明陳太所說「將兩項物業 (當時市值合共1,460萬元) 按揭給銀行作抵押」是虛假的,這是要害的要害,不可不察。



[ 本帖最後由 司龍 於 2007-12-2 04:12 PM 編輯 ]



善比青松惡比花
花笑青松不如她
有朝一日寒霜降
只見青松不見花
全文

發信要求律政司司長黃仁龍徹查前政務司司長陳方安生14年前可以十成按揭後,前廉政公署執行處副處長徐家傑於11月20日召開記者會,公開要求陳方安生就九三年的「十成按揭」事件作出澄清。   

際此香港區立法會議席補選即將不日舉行的敏感時刻,涉及作為重量級參選者之一的陳太,此事馬上為傳媒廣泛報導 (見附文一及二)。十多年前我沒有太留意此事的報導,這時細心的閱讀,覺得很可能是一椿誤解。   

作為一個旁觀者,我且嘗試順序解答徐家傑六個質疑:   

1.  徐家傑或傳媒所交待的事件事實中,祇提到陳方安生及其夫婿於93年7月著手收購擁有玫瑰新?一單位的「發財有限公司」,但他們並不知道收購的細節,例如收購價、付款辦法及完成交易的日期等等。在這情況下,徐家傑不能假設陳方安生夫婦於93年7月就完成一切收購「發財有限公司」的程序並收樓,或未完成交易就先於93年7月收樓。從法律的觀點去看,陳太夫婦沒有直接買入玫瑰新?單位,他們祇是透過收購「發財有限公司」的股權來達到擁有玫瑰新?單位的目的,此中並沒涉及樓宇的交易。

明乎此,徐家傑指控『陳太「收樓」後近半年,才完成有關樓宇的交易』似難成立。   

2.  根據明報的報導, 陳太夫婿陳棣榮於93年10至12月成立「益超有限公司」, 「益超」稍後於93年12月前向「發財」以780萬買入玫瑰新?單位,並在恒生銀行做按揭。

股票買賣,政府對每方所收印花稅是交易額的0.1%,如上文所提,陳太夫婦是透過買入「發財」所有股票來佔有玫瑰新?單位的,此中並不涉及樓宇交易, 所以他們不用繳付任何樓宇買賣印花稅,繳付股票印花稅便可。但當「益超」向「發財」以780萬買入該物業,這卻是一宗樓宇買賣,「益超」要為此宗交易繳付物業印花稅。 用名下哪一間公司來申請按揭貸款,是陳太夫婦的商業決定,旁人無可非議,過程中亦不覺有任何違法行為,徐家傑所謂交易可能涉及瞞騙以避繳物業印花稅似無所本。

徐家傑所提的「完成有關交易」,不指何所指,我看祇能指收購「發財」,但陳太夫婦於93年11至12月將「發財」擁有的玫瑰新?單位轉售給「益超」前肯定已完成,他們很可能全部以現金或bridging loan購入「發財」股權, 根本毋需以玫瑰新?單位做抵押向銀行貸款,如果他們想這樣做,在他們未完成「發財」的收購前亦不可能,因為未成為「發財」的控股大股東,他們無權拿「發財」的物業做抵押。

以收購公司股份來間接購入物業的做法不算很罕見,亦非常合法,買家這樣做許多時候不是出於主動,而是應賣家之請,賣家為了避繳高額的物業買賣溢利稅(以此宗玫瑰新村單位交易為例,溢利稅高達72.6萬元),利用股份買賣溢利不用納稅之便,往往要求買家以上述方式買賣,買家亦每每被逼順其所請。買家省免的物業印花稅許多時候較溢利稅相形見絀(以玫瑰新村單位交易為例,不外二十餘萬元),所佔便宜不大。

徐家傑第二點指控不成立!   

3. 銀行批准客戶之樓宇按揭貸款申請前,通常會先行為有關物業估值,再參考成交價或所申請的貸款額,最終以前兩者之七成或後者之低者為準,陳太的按揭額不管高於上手購入價多少,不構成「誇大」樓價的理由。客戶如要「誇大」樓價去「詐騙」銀行貸款,必須取得銀行貸款部有關負責人的合作才可成功。徐先生的說法,無異指責陳太與銀行按揭負責人串謀訛騙銀行,這是很嚴重的指控,在沒真憑實據前,徐先生似應收回有關指控,不宜胡說亂道。   

4. 既於第3點指控陳太「誇大」樓價,又於此說有關樓價較市場價低,豈不自相矛盾?同一大廈上下相同單位因景觀及裝修保養不同,往往價格相差一大截,不能以同一座向單位高達973萬成交,較陳太的780萬貸款額 (亦即購入價) 為高,就認定存在利益輸送或有輸送之嫌。  

5. 陳太當年透過新聞處發表書面聲明,講明她兩夫婦是以有關單位連同另一項物業 (當時市值合共1,460萬元) 作抵押,才借得780萬元 (這點事實已於 1995年8月19日 前得到貸款銀行負責人的確認)。如果有關單位成交780萬元,而陳太夫婦又僅以有關單位作抵押,這當然是十成按揭,但相對於1,460萬元市值的抵押品,780萬元貸款不外是53.4%按揭。金管局的七成按揭上限指引,是要求銀行的貨款不可超過抵押品價值的七成,恒生銀行顯然沒有違反這個指引。十成按揭既不成立,說陳太享有特權及形容有關買賣是「不道德的交易」,自亦難以成立。   

6. 基於上述各種情況,徐先生種種指控均難成立,我看得到,律政司當然更得到,他不對有關投訴進行調查完全可以理解,他稍欠妥當的,是缺少給 徐 先生一個正式及明確的解釋。   

在這場「十成按揭謎團」的爭論中,許多專業人士都參與評論,包括學者、律師、銀行界人士及地產代理,其中不少人完全缺乏應有的專業知識和分析、判斷能力,就胡亂地附 和徐 先生及 王岸然 先生 (近日首先重提往事並攻擊陳太的專欄作家) 的指控。陳太原本不難化解有關事件各種攻擊,但她及其智囊實在太不懂得運用連消帶打的公關技巧了,致使事件久不久又被人炒作,帶來一定的負面影響。   

我不敢說徐、 王兩位 先生藉機惡意抹黑陳太,影響補選,但他們未徹底研究清楚及做好事前專業諮詢,就胡亂給陳太穿小鞋,似可論定。徐、王等人如欲翻案,必須尋找真憑實據証明陳太所說「將兩項物業 (當時市值合共1,460萬元) 按揭給銀行作抵押」是虛假的,這是要害的要害,不可不察。




附文一

陳 太 母 女 同 享 超 高 樓 按   

競逐港區島立法會補選候選人、前政務司司長陳方安生,連日被徐家傑質疑擔任布政司時置業獲十成按揭,不符金管局七成指引後;昨日又被自稱「一個銀行小職員」以電郵揭露,陳太女兒陳慧玲也同樣在九三年置業獲高達九成一按揭,質疑有人以權謀私。本報記者翻查土地註冊處記錄,確實找到其女兒及女兒丈夫,獲銀行貸款四百五十萬元,購買四百九十三萬元的港島區豪宅及車位。陳太競選辦發言人發言人說,不評論有關的指控。有法律界人士認為,當年身為高官的陳太,應持有最高要求的道德和操守,事件反映陳太未達要求。   

傳媒昨日下午接獲自稱「銀行小職員」寄來的電郵,指陳太在九三年透過一家公司購買玫瑰新?一個三十年樓齡的單位,向恒生銀行貸款七百八十萬元,是樓價的十成;但當年政府向銀行訂立的守則,是銀行只能做七成按揭,陳太獲十成按揭疑是她作為高官的身分而得。   

該電郵又披露過往從未曝光的資料,指陳太女兒陳慧玲在同一年購買天后廟道翠巒閣一個豪宅單位,成交價為四百九十三萬元,卻向銀行借了四百五十萬元,按揭成數高達九成一。電郵質疑:「在那個七成按揭的年代,若非是借媽媽的身分,以一間二十六年樓齡的舊樓單位,又哪裏可以拿到九成一的超高按揭?」電郵查到當年的交易資料,按揭合約是由陳太兄長方曼生的律師行負責。   

有熟悉銀行規管人士指出,金管局在九三年初已訂下《物業貸款指引》,規定銀行只能向客戶提供七成物業按揭貸款,以遏止炒風。銀行必須遵守此項規定,雖然違反規定並無明文處分,但金管局有權視銀行負責人處事不當,直接影響金管局批准銀行負責人的任命。   

本報昨晚向金管局查詢當時有否調查事件,發言人表示不會評論個別事件。   

本報記者昨日下午四時許則致電及發出電郵,並在電郵內附加該匿名人士的電郵,向陳太競選辦發言人查詢有關指控,並於晚上向發言人表明,本報翻查過土地註冊處和田土廳的文件,均確實顯示陳太女兒以九成一按揭構入該單位和車位,不過,發言人不評論事件。  

陳太獲十成按揭的報道,在九五年被廣泛報道,本報記者翻查資料,陳太輾轉以公司名義,間接購入玫瑰新村的單位,當時已有報道指,以這種形式購買物業,令她毋須繳付近二十萬元的物業印花稅。   

事件在九五年被傳媒廣泛報道,各界炮轟陳太有特權,甚至有報章標題形容買賣是「不道德的交易」。   

陳太初期並無回應,事件擾攘一輪後,她僅透過新聞處發表書面聲明,表示她與丈夫以合理的市場價七百八十萬元購入該物業,他們將該物業連同另一項物業作抵押,才得到十成按揭,但從無進一步解釋為何兩個物業要一同按揭,同時亦無公布另一個物業的詳情。   

陳方安生競選辦公室發言人回應,只引述九五《經濟日報》的報道,指恒生曾證實陳太「確實把兩個物業按揭給銀行作抵押」。當年負責貸款給陳太單位的恒生銀行發言人高玉桂昨晚表示,需要翻查資料,暫時未能回應。   

港島區補選候選人還有葉劉淑儀、柳玉成、蕭思江、蔣志偉、凌尉雲、李永健和何來。   

(資料來源: 11月21日 星島日報)   

  

附文二

徐家傑質疑及陳太回應

十成按揭事件時序   

l  新世界發展主席鄭裕彤女婿杜惠愷,在92年9月利用「發財有限公司」,以340萬元購入港島司徒拔道玫瑰新?一單位。

l  93年7月, 前布政司陳方安生及夫婿,收購「發財有限公司」及該單位。

l  93年11月至12月期間,陳方安生及夫婿以名下的「益超有限公司」,以該單位獲恒生銀行批准十成按揭,完成整項交易。

l  徐家傑在95年,向前律政司馬富善發公開信,要求徹查事件是否觸犯防賄條例,當時只獲告知已收到其公開信,一直未有回覆。

  

徐家傑在記者會的六個質疑   

1. 陳太為何可以在「收樓」後近半年,才完成有關樓金的交易?

2. 陳太未有透露,收購發財公司的收購價,又不以發財公司進行按揭,完成有關交易, 卻以自己名下的別一家公司,進行按揭,當中的交易是否涉及「蒙騙」繳交印花稅?

3. 陳太以780萬元進行按揭, 但杜惠愷購入有關單位,只是340萬元,當中有否「跨大」樓價,「詐騙」銀行貸款?

4. 有地產界人士指,當年玫瑰新?七樓同一座向的單位的成交價,高達973萬元,如樓價是比市場價低,是否「涉及利益輸送」?

5. 陳太享有「十成按揭」,有違當時「七成按揭」的指引,這是否有違反「防止賄賂條例」?

6. 為何律政司不對有關投訴進行調查?

  

陳太競選辦公室發言人   

陳太的按揭事件屬舊聞,95年各報刊已有報導,其中《經濟日報》於 1995年8月19日 引述恒生銀行企業傳訊部傳媒及投資關係經理高玉桂代表銀行方面,證實布政司陳方安生確實把兩個物業,按揭給銀行作抵押。該兩項物業當時之市價合共為1,460萬元。並無回應其他質疑。  

  

(資料來源: 11月21日 星島日報)



引用:
原帖由 GTR500 於 2007-12-2 12:59 PM 發表
好多人都唔check 下就亂講 樓主好ball  
93年既事搵黎講, 陳太不是解釋過啦.................

大家成日搵舊事講 唔知悶唔悶
這叫做不擇手段,反正面子不是成本,當巿民知道屈錯了陳太,選舉已結束了...



[隱藏]
預祝陳太當選,跟住再去廉署飲咖啡!是人是鬼,查過先知!


冇用架~一日未完選舉,無論你點講,佢地一樣照屈
劉江華係立法會不點名批評按揭事件
盡走灰色地帶
你就知有幾卑鄙



屈人, 係唔駛良心的
但都要俾多少少時間研究o下件事囉....



引用:
原帖由 billchan4hk 於 2007-12-2 03:26 PM 發表
預祝陳太當選,跟住再去廉署飲咖啡!是人是鬼,查過先知!
撰文那位是地產界專業人士,他也敢開名撰文澄清當中的誤解,可見老屈者的用心路人皆見...



陳太身有屎
真心狼心,陳方安心



[隱藏]
引用:
原帖由 onoshinyip 於 2007-12-2 03:28 PM 發表
冇用架~一日未完選舉,無論你點講,佢地一樣照屈
劉江華係立法會不點名批評按揭事件
盡走灰色地帶
你就知有幾卑鄙
能夠揭發多少就多少,但求問心無愧...



引用:
原帖由 badboy999 於 2007-12-2 03:38 PM 發表
陳太身有屎
真心狼心,陳方安心  
可唔可以回應一下王文彥的解釋,有邊d不合理 ????



引用:
原帖由 hksma 於 2007-12-2 03:29 PM 發表
屈人, 係唔駛良心的
但都要俾多少少時間研究o下件事囉....
只要在短時間摧毀陳太的名譽,到後來選民發現受騙時,抹黑者已經得逞了,怎會和你研究...



抹黑手法間接使人相信香港有問題,令香港蒙污,損害香港,但這些人在所不惜,當然,君不見大陸裡面連連冤案!


引用:
原帖由 badboy999 於 2007-12-2 03:38 PM 發表
陳太身有屎
真心狼心,陳方安心  
閣下是資深解放友,請勿在此喊謾罵口號,作低質素的政治宣傳...



[隱藏]
引用:
原帖由 xiekawing 於 2007-12-2 03:52 PM 發表

可唔可以回應一下王文彥的解釋,有邊d不合理 ????
抹黑高峰期,暫停回應...



鍵盤翻頁
左右
[按此隱藏 Google 建議的相符內容]