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2023-06-12 09:36·金羊網
 
韓國的樓市已連續跌了一年。最熱的首爾房價早已暴跌超30%,部分區域房價跌了40%,成交量更是暴跌70%。
 
這在2021年是無法想象的。那時候,韓國房價一路狂飆,五年平均漲幅80%,首爾房價一度超過15萬元人民幣/平方米,高居全球第二。
 
這狂熱到狂跌的背后,是一個有韓國特色的老故事——槓桿遊戲。
 
2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求,韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%,成為這輪房地產上行的起點。而2020年疫情的爆發,韓國更是將基準利率降到了0.5%。韓國房價直接飛起。
 
韓國房價“越調越漲”背后不僅是炒房房東的貪婪、普通民眾的焦慮、海外投資者的煽風點火,還有韓國的特色制度——傳貰(shi,第四聲)房,也叫全租房制度,它讓無數人對加槓桿買房趨之若鶩,為房價助漲助跌。
 
全租房制度,就是房客按照房價的一定比例(一般在50%-80%左右),給了房東押金,就可以“免費”住,不用再交房租。一般是兩年為期,房客退房,房東全數退還押金。
 
舉例來說,在首爾,月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民幣。但是,如果去銀行貸款付全租押金租房,每月所需要支付的利息,只有普通月租的1/4,甚至更低。
 
說它是租房模式,但本質上,這是一種貸款,那一大筆押金就是房東向房客借的錢,以房子做抵押,支付利息的方式就是給房客免租金。
 
看起來雙方都受益的政策,其實隱藏巨大風險。房東拿到押金肯定是要去投資,而房地產仍是不二之選,也把房價炒了起來。租客靠着銀行給的貸款可以“首付”押金“免費”住房,本以為可以攢點錢自己買房,但愈發高的房價總是可望不可及,只能繼續“傳貰”。
 
就在樓市參與者不停加槓桿的基礎上,加息又下了一劑猛藥。2021年8月至2022年7月,韓國六次加息。隨之,貸款利率上升,買房的人還貸成本有所增加。而那些從銀行貸款租房的人,負擔也加重,轉向普通的月租房。但當租客想退租,向房東要回全部押金時,很多房東因為都是“投機炒房”(拿着A租客的押金付B房的首付,B房的押金付C房的首付……),無法退回押金,只能選擇賣房,賣房的越來越多,這樣房價就會越來越低。大家都搶着賣,房地產泡沫便開始破裂。
 
之前曾有媒體曝出,有炒房客靠着傳貰方式在首爾買了280套房子,最終由于槓桿加太多,資金鍊斷裂,引爆了一顆巨雷,房東直接消失,導致數百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。
 
但這都只是冰山一角。有專家預計,韓國今年還會發生更多、規模更大的傳貰詐騙,預計會產生1兆八千億元的損失。
 
不僅買房的普通人在槓桿中迷失,韓國房地產開發商的金融鏈條也面臨着崩盤危險。
 
媒體援引調查指出,韓國30家大型建築企業中有11家的負債率超過200%。韓國銀行調查亦顯示,已有約36%的房地產上市開發商的營業利潤完全無法償還利息,韓國房地產已經陷入流動性危機。
 
同時,韓國金融研究院報告顯示,由于利率長期保持在低位,房地產影子金融(游離于銀行系統之外,不受健全法規制度限制的房產基金、信託和項目融資貸款等房產金融投資產品)已達到750萬億韓元,刷新歷史最高紀錄,比2018年末增加88.6%之多。
 
可隨着市場景氣急轉直下和利率飆升影響,截至去年9月底,影子金融系統的房地產項目融資拖欠率在9個月內上漲了2倍以上。可怕的是,這些影子金融機構和銀行系統也存在大量的過橋交易,一旦出現問題,風險可能傳導至整個金融體系。
 
正是意識到這樣的風險,韓國政府採取措施迅速推動“反市場政策”的正常化。韓國總統尹錫悅曾要求尋找房地產市場軟着陸的方案。有分析人士認為,韓國房價今年將觸底反彈,明年有可能恢復到去年1月的水平。目前看,今年4月開始,韓國房價的跌幅較此前放緩。
 
但分析指出,韓國房地產市場令人擔憂的因素不是價格過高,而是增長前景疲軟、房地產相關貸款激增、利率相對較高。例如,目前韓國的家庭負債槓桿(占GDP)已經達到了108%,遠高于美國、中國、日本、歐元區76-60%左右的水平,這對市場預期需求會造成很大負面影響。
 
所以,想要系統性解決樓市問題,韓國要走的路還有很長。
 
 
來源 | 羊城晚報·羊城派
撰文 | 冷爽
責編 | 林麗愛
編輯:冷爽
來源:羊城晚報•羊城派
 
https://www.toutiao.com/article/7243607352929468943
 
 
 
香港出晒名乜都炒得一餐,估唔到南朝鮮有過之而無不及



引用:
原帖由 starr 於 2023-6-13 07:36 發表

2023-06-12 09:36·金羊網
 
韓國的樓市已連續跌了一年。最熱的首爾房價早已暴跌超30%,部分區域房價跌了40%,成交量更是暴跌70%。
 
這在2021年是無法想象的。那時候,韓國房價一路狂飆,五年平均漲幅80%,首爾房價一度超過15萬元人民幣/平方米,高居全球第二。
 
這狂熱到狂跌的背后,是一個有韓國特色的老故事——槓桿遊戲。
 
2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求,韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%,成為這輪房地產上行的起點。而2020年疫情的爆發,韓國更是將基準利率降到了0.5%。韓國房價直接飛起。 ...
當年嘅雷曼同 "I Kill You Later"嘅教訓仲唔夠大咩?點解人類不停去重複錯誤?!
其因係小數人嘅貪念,大衆壓力下可以拋出"道德"、"大義"去阻止,
但當貪念係大衆都有,甚至係大衆都需要嘅時後,
"貪"就變成新嘅潮流、新嘅指標、新嘅道德底線,
唔貪就係笨、唔貪就係弱,甚至唔貪就係社會嘅負擔,唔貪就係錯誤嘅選擇。
 
我以前聽見成龍話"中國人係要管嘅",我十分不肖,心諗你管好自己先啦!
但人大咗,見到嘅咗,明白到"人的確係要管嘅",不論你中國人美國人。



親美就是找死!
下屆親中就會回升了



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