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【理性討論】土地供應建議
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    • Land_is_king

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    [其 他 討 論] 【理性討論】土地供應建議
    #1
    發表於 2018-3-23 21:16 
    土地供應專責小組將會舉行公眾諮詢，小弟喺呢度發表下睇法。

    首先，無論人口估算係點，首先土地供應利大於弊係必然。
    增加樓市供應 樓價下跌 人人安居
    居住面積增加 生活質素提升
    市區人口密度降低 道路社區設施飽和情況改善
    增加商業用地 發展區內商業樞紐 促進區內就業

    其實現時不少生活不便都係規劃失衡衍生，例如返工搭車耐，地鐵逼都係因為就業機會集中九龍同港島西，如果靠新界提供新土地來源而北面無商業區，現時交通問題必定加劇。

    唔同方案金錢時間成本都唔同，增加土地供應刻不容緩，而且應該多個方面一齊做。

    選項一：填海
    觀乎香港嘅競爭對手，例如新加坡同深圳，城市本身有明確難以擴展嘅界線，填海就係維持城市規模增長比較合乎成本效益嘅方法。


    填海免去收回業權、清除現有構築物嘅成本，而且可以按需要提供任意形狀規模土地。香港曾經都好積極填海，造就沙田屯門將軍澳等香港人引以為傲嘅新市鎮。奈何近年礙於保護海港條例，環團對污染海港嘅疑慮，填海好似變成禁忌，亦都要面對附近持有海景單位居民嘅反對。

    比較好嘅方法係喺生態價值較低嘅水域進行，而地點必須考慮當區連接性（道路負荷），而為咗平衡附近居民利益，可以以造島形式進行，預留一條水道，減少對景觀影響。如果大家睇下澳門進行緊嘅填海計劃，應該會明。

    香港比較可行水域：港島西、將軍澳、吐露港、屯門。


    選項二：搬遷現有大型設施

    最應該搬可能係貨櫃碼頭，葵涌青衣馬灣一帶位置一流，地塊完整適合大型發展，附近居民再不需要受到遠洋輪船作業帶來嘅空氣污染影響。新加坡一早計劃搬碼頭去遠離市區嘅西面地區tuas，仲有空間擴大容量，原本塊地就起屋。


    仲有軍事用地、發展商手上棄置農地、私人俱樂部、新界原居民囤積嘅地都應該考慮。
    新加坡就有軍用地改劃比住宅嘅例子


    選項三：棕土

    棕土其實好多係破壞農地而來，宜家最重要反而係凍結棕土範圍，避免其他有生態價值地區受破壞。視棕土為唯一土地來源好危險，變相鼓勵業權人破壞土地以求高價收購。減少棕土產生應該靠改善物流業同工業配套，例如喺貨櫃碼頭附近已有足夠貨櫃存放地同貨車車位，政府規劃足夠工業用地。

    當現有棕土用途得以安置，要收購整合發展，提供足夠社區交通配套就容易得多。不過收購同處理土地污染需時，並唔係即使提供到土地嘅來源。
    選項四：市區重建

    香港五十年樓齡嘅樓超過七千棟，保養成本高。為確保安全居住環境同釋放土地，大規模重建應該即時開始。

    重建應該要成個區去規劃，確保規劃配套完善，同周邊舊區協調，確保居民原區安置；而唔係插針樓，或者一個士紳化、脫離市民負擔能力嘅豪宅項目。劏房湧現證明基層市民對交通便捷嘅地段需求大，收回嘅土地應該有一部份公屋發展。

    商住混合模式為舊區帶來唔少活力同多元性，租金相對便宜比唔少傳統小店生存空間。重建後點樣重置特色商業街係重要課題。

    關於區密度問題，其實只要樓宇之間距離足夠，滿足通風日照，地面有足夠綠化覆蓋、社區空間，生活質素應該會有改善。建築大師LeCorbusier嘅Plan Voisin，就係以垂直發展騰空地面土地作社區設施。
    見https://goo.gl/6DoJ8J

    而家收購慢同重建帶黎嘅地積比率升幅少有關。政府應該檢討提升舊區地積比率嘅可行性，並已樓換樓方式原區安置居民，降低收購成本。要達成呢件事，市建局角色同運作模式必須檢討。


    政策配套
    1）單程證本身有好多係港人配偶同子女，難以完全停止審批。但絕對應該取回審批權，杜絕假結婚。
    2）丁權根本唔係傳統權益，況且前提係原居民手上有農地。無論丁權談判如何，政府應該儘快為所有鄉村劃定村界，禁止額外撥地作鄉村式發展。
    3）支持除咗現行印花稅，為首置外嘅物業收徵資產增值稅。公司投資物業要再探討。
    4）增加非本地居民印花稅，當投機炒賣無利可圖。
    5）土地空置稅，過期限強制拍賣
    6）提高市郊地積比率，將低密度發展土地改劃為公屋用地

    對反對發展嘅反駁

    謬誤一：起黎又係發展豪宅，不了
    訂立公私房屋比例，適當提高地積比率，提供足夠社區配套。

    謬誤二：單程證150個日日黎，起黎比新移民住，不了
    唔好混而一談。唔通為左令佢地無得住，你自己嘅居住空間都要放棄？

    謬誤三：鄉郊環境咁好，不了
    香港未發展土地佔全港75%，郊野公園全港佔40%。你一年去鄉郊幾多次，綠化地係咪完全無檢討空間？

    謬誤四：填海破壞海洋生態，不了
    選擇生態價值較低水域，採取措施將影響減到最低。你自己都無得住，唔通動物權益重要過人權？

    謬誤五：香港已經好逼，仲起？不了
    唔增加土地供應，淨係識得起插針樓，梗係逼啦。

    謬誤六：宜家交通已經應付唔到，不了
    要做嘅唔係起多d配套咩？

    謬誤七：大興土木，唔使錢呀
    錢應使則使，最緊要妥善規劃，控制成本超支

    另外，香港核心商業區喺港島西，宜家喺九龍東發展緊第二個。但係對於住新界嘅而言，返工一直都係要搭好耐車，金鐘站港島線長期飽和。而其他小型d嘅商業區例如太古、旺角都遠離新界北、新界西新市鎮。究竟喺新界發展商業區最大嘅困難係咩？

    洪水橋新市鎮就有相關規劃，但係規模細，而且似乎雷聲大雨點小。https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20150618/s00002/1434565211803

    我覺得東涌個航天城應該發大黎搞，近機場、港珠澳大橋，商業區黎講已經坐擁世界級基建，東涌居民多一個就業選擇。高鐵上蓋個地積比率應該大大提升，聯同文化區ICC成為新甲級寫字樓基地，西鐵落黎車程都算ok。落馬州河套區優先比香港企業startup，再控制工作簽證數目，保障本地居民就業，絕對應該儘快上馬，方便新界北居民。只要政策以港人優先，呢d規劃絕對有潛力。仲有活化元朗、葵涌工廈。貨櫃碼頭搬去屯門，葵涌青衣塊靚地作商業住宅混合發展。

    大家有咩睇法
    1）各種選項嘅阻力/解決方法（e.g.如何說服附近居民，平衡各方利益）
    2）執行上嘅成本（e.g.超支問題）
    2）特別有潛力發展嘅區域（e.g.巴打提到嘅深水埗）
    3）其他有潛力嘅方法？（e.g.貨櫃屋/公路上蓋起屋）
    P.S. 請理性討論。
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    #2
    發表於 2018-5-15 07:22 
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    將軍玩熊完

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    #3
    發表於 2018-5-16 12:33 
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    原帖由 Land_is_king 於 2018-3-23 09:16 PM 發表
    土地供應專責小組將會舉行公眾諮詢，小弟喺呢度發表下睇法。

    首先，無論人口估算係點，首先土地供應利大於弊係必然。
    增加樓市供應 樓價下跌 人人安居
    居住面積增加 生活質素提升
    市區人口密度降低 道路社區設施飽和情況改善
    增加商業用地 發展區內商業樞紐 促進區內就業

    其實現時不少生活不便都係規劃失衡衍生，例如返工搭車耐，地鐵逼都係因為就業機會集中九龍同港島西，如果靠新界 ...
    用689果招，搬碼頭去人工島，現在碼頭起樓搞掂
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    發表於 2018-5-17 14:06 
    係碼頭起樓係好 但搬去邊？一定係搬去沿海地區 甘又會造成環境負擔 多此一舉
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    #5
    發表於 2018-5-17 14:10 
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    短期措施黎講 發展棕地 收返短期租約既娛樂場所係一條出路 長期黎講 做好個環評先去發展碼頭上蓋同填海我諗會多d人buy
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