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【最緊要有C】市建局傻的嗎？
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    [專欄轉載] 【最緊要有C】市建局傻的嗎？
    #1
    發表於 2017-12-7 10:57 


    毋須逐一細數，相信市民對一眾「半官方機構」有不同意見，包括以天價出售商場的領展(0823)、壞車常態化的港鐵(0066)以及繞過立法會拍板興建三跑的機管局。

    「半官方機構」之所以有開關引號，皆因她們擁有特權肩負社會責任的同時，又以商業運作市場企業自居，與《九品芝麻官》中「彈出彈入」無異。

    擁有特權的「商業機構」還包括邊「喊窮」邊以破紀錄呎價1.6萬元收購九龍城舊樓的市區重建局。市建局在社會上的角色究竟是趕絕「低端唐樓」？是為樓價撥火？還是真的為重建社區出一分力？市建局今日宣布，向九龍城區春田街/崇志街、鴻福街/銀漢街及啟明街/榮光街3個重建項目的業主，提出以實用面積每平方呎15,916元進行收購，涉及630個業權約852個住戶，有關作價是市建局歷來提出最高的收購價，以一個實用面積只有600呎的唐樓計，業主可獲955萬元賠償。究竟以什麼準則衡量賠償金額？

    目前市建局的賠償機制以「同區估算，原區安置」作為考量，計算補償是參考「類似地區一個樓齡假設為7年」的單位計算。市建局經公開抽籤方式委託7家間獨立顧問公司進行評估，參考了同區7年樓齡假設重置單位的呎價得出。不過大家會再問，在樓價創新高下為什麼賠償作價會較海航系狂搶的啟德地皮還要高？市建局傻的嗎？
    翻查市建局2016/17年的年報，市建局坐擁巨額資產是不爭的事實，究竟條數應該怎樣計？市建局截至2017年3月底止的年度收益與2008年的52.66億元相若，只有50.35億元(2014年及2015年的年度收益分別是11.69億元及99.04億元，分別是10年間最低及最高的收益)，不過除了2009年及2014年錄得46.85億元及23.87億元虧損外，其餘8年時間均錄得可觀的盈餘，令到局方的淨資產10年間增加1.26倍，由144.18億元增加至326.06億元。

    對於「扮窮」的指控，年薪近420萬元的市建局行政總監韋志成以〈是「水浸」還是「水深火熱」？〉為題發表網誌，嘗試解釋市建局的財務狀況。他指出，市建局擁有的170億元流動資金，主要用作推動項目發展、收購物業及補償租戶等，預計2017/18至2021/22未來5個年度，市建局推行的發展項目涉及總開支需350億元，單應付財務上的承擔及未來挑戰已不可小覷。

    韋志成及後再以〈既維持財政穩健 也為市區更新創造新機遇〉為題發表網誌，解釋，發展油麻地旺角一帶約800多幢舊樓，以現時市價計總成本可能高達3476億元，完成收購後隨時有超過1380億元負債。看韋志成的網誌，大有市建局既非靠嚇亦非水浸之意，與坊間「賺到盡」的批評大相逕庭。
    答問題前大家要明白，市建局不是傻的，亦不會做蝕本「生意」，我要告訴大家，市建局所謂的5年、10年發展項目涉及開支有一定水份，本土研究社統計了市建局近年的年報，現過往10年局方的平均預算高達271億元，但實際開支遠低於當初的預估，只有137億元，意味市建局有報大數的往績。
    最重要的是市建局收購舊樓後不會以相同的地積比率去興建新樓，你認為市建局與私人發展商會在九龍城原址興建少於20層的新樓嗎？以天價收購5層高的唐樓再以天價出售20層高的新樓(隨時加商場)，唐樓在市建局的眼中可能只是一堆低端建築群。
    看過唐樓守護者Dare Koslow(高思樂)的訪問，大家應該明白市建局早已將市區重建當作一盤生意，不要以為市建局是傻的。
    李鴻彥
    (本專欄文章不代表明報立場)
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    伍皓昌

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    #2
    發表於 2017-12-7 12:18 
    垃圾評論
    "...不過大家會再問，在樓價創新高下為什麼賠償作價會較海航系狂搶的啟德地皮還要高？..."
    一個是樓價,一個是地價, 直接比? 發神經

    16K/呎是參考同區7年樓齡, 自己都話:"計算補償是參考「類似地區一個樓齡假設為7年」的單位計算。市建局經公開抽籤方式委託7家間獨立顧問公司進行評估，參考了同區7年樓齡假設重置單位的呎價得出。"

    究竟作者質疑乜野? 質疑不應該以同區7年樓齡作標準,還是同區7年樓齡的價不是16K/呎?.....精神分裂,前言不對後語


    話市建局估多左? 有咩問題? 市建局是自負盈虧, 估多左錢落返市建局度, 但如果估少左, 蝕到入肉, 最後一係就不能運作,一係就要政府揼水.....

    [ 本帖最後由 伍皓昌 於 2017-12-7 12:23 PM 編輯 ]
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    #3
    發表於 2017-12-7 12:30 
    白痴，地積比率是在地契中規定，重建舊樓若要改變比率需補地價，事實上舊樓居住密度高，重建之後樓層雖增加，面積不是一定增加很多，若是增加很多，私人發展商一早把這錢給賺了，還輪到市建局?
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    #4
    發表於 2017-12-7 12:40 
    前幾年半山一幢樓齡廿年的樓宇要重建，原因就是沒有用盡地積比率，有很大賺錢空間，現時舊樓重建遲緩，除了業權分散收購困難，另一個問題是地積比率已用盡，沒有水位賺錢，才輪到市建局出手。

    不要想當然重建高樓就是面積增加。
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    伍皓昌

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    #5
    發表於 2017-12-7 12:42 
    [隱藏]
    引用:
    原帖由 雨中進擊的樓主 於 2017-12-7 12:30 PM 發表
    白痴，地積比率是在地契中規定，重建舊樓若要改變比率需補地價，事實上舊樓居住密度高，重建之後樓層雖增加，面積不是一定增加很多，若是增加很多，私人發展商一早把這錢給賺了，還輪到市建局?
    九龍城區部份地方以前是飛機航道, 有高度限制, 重建可以加高, 市建唔使補地價, 但私人發展商要補地價
    ........................................
    "....最重要的是市建局收購舊樓後不會以相同的地積比率去興建新樓，你認為市建局與私人發展商會在九龍城原址興建少於20層的新樓嗎？以天價收購5層高的唐樓再以天價出售20層高的新樓(隨時加商場)，唐樓在市建局的眼中可能只是一堆低端建築群。
    看過唐樓守護者Dare Koslow(高思樂)的訪問，大家應該明白市建局早已將市區重建當作一盤生意，不要以為市建局是傻的。.."

    其實我唔明作者究竟要表達乜野, 想引導讀者什麼?
    市建局即使如他所述,有錢賺又如何? 舊樓居民得到合理賠償, 市容得到改善,減低危樓,又增加了供應.....有咩問題?

    [ 本帖最後由 伍皓昌 於 2017-12-7 12:48 PM 編輯 ]
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    #6
    發表於 2017-12-7 14:51 
    引用:
    原帖由 伍皓昌 於 2017-12-7 12:42 PM 發表

    九龍城區部份地方以前是飛機航道, 有高度限制, 重建可以加高, 市建唔使補地價, 但私人發展商要補地價
    ........................................
    "....最重要的是市建局收購舊樓後不會以相同的地積比率去興建新樓 ...
    多謝指正。

    一樓文是一方面聲稱市建局慷慨賠償，私相授受，一方面說市建局謀取暴利，都是反政府陳腔濫調。

    要市建局按同區七年新樓標準賠償不是這些人當年極力爭取的嗎?
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